Information om ny lokal

Under de senaste åren har vi fört ett samtal kring våra lokaler och landat i ett beslut om att söka nya lokaler. Vårt huvudalternativ har varit och är att kunna bygga en ny kyrka. Sedan en tid tillbaka har vi ett bra samtal med SMT som äger marken som bland annat Jägersro travbana finns på och vår förhoppning är att kunna bygga en ny kyrka på Jägersro inom fem till sju år.

Under våren och hösten 2021 har styrelsen informerat om processen och uppmuntrat alla att ställa frågor. De frågor som ställts har vi sammanställt och formulerat svar på nedan. Om du har ytterligare frågor eller funderingar, tveka inte att höra av dig till Frida Odbacke, medlem i styrelsen och ansvarig för processen; frida.odbacke@immanuel.nu


Frågor och svar

Försäljning och ny lokal, Immanuelskyrkan

Försäljning

Vad är anledningen till att vi pratar om att sälja våra lokaler?

Det har sedan några år tillbaka pågått en process i församlingen där vi tillsammans sett att lokalerna inte passar vår verksamhet. Detta gäller framförallt lokaler till barn och ungdomar och för kyrkfikat mm. Under 2019 diskuterades frågan ur olika perspektiv i särskilda samtalsgrupper där församlingsmedlemmar deltog och vi tog ett gemensamt beslut om att låta styrelsen utreda möjligheter för ny lokal eller mark för nybyggnation.

Vad är skälet till att sälja nu, innan vi vet mer om kommande ny lokal?

Det finns dels ett ekonomiskt skäl, där de pengar vi får när vi säljer kan investeras och växa under tiden vi hittar vår framtida lokal. Ett annat skäl är att vi inte längre behöver vara fastighetsskötare med allt vad det innebär. Om vi inte säljer kommer vi inom en snar framtid behöva ta beslut om investeringar i nya badrum exempelvis, vilket försämrar vår ekonomiska situation. Ett tredje skäl är att vi har en köpare här och nu som vi tror skulle fortsätta förvalta vår nuvarande kyrkolokal på ett bra sätt och som skulle se ett värde i att det även i framtiden bedrivs en verksamhet i kyrkolokalerna som ligger i linje med en församlings vision. Dock finns det inga garantier för detta.

Finns det en möjlighet att sälja lokalerna till Europaporten om 5-6 år istället?

Vi ser det som osannolikt att Europaporten har möjlighet att köpa våra lokaler om 5-6 år utifrån den dialog vi haft med dem hittills. Det är nu de har möjlighet att köpa lokalerna.

Vad finns det för risker med att sälja innan vi vet mer om kommande lokal?

Risken är att om vi inte hittar några andra lokaler eller någon mark för nybyggnation inom de fem år vi enligt avtal garanteras vara hyresgäster, kan vi behöva hyra andra, tillfälliga lokaler tills vi hittar en lösning. Europaporten
har uttryckt att de inte har avsikten att bli av med oss som hyresgäster efter fem år, vi kan välja att förlänga hyresavtalet ett år i taget.

Varför vill Europaporten köpa våra lokaler? Är det av skatteskäl?

Nej, det är inte av skatteskäl som Europaporten vill köpa vår fastighet. Europaporten äger ett fastighetsbolag vars affärsidé är att äga och förvalta fastigheter. Deras bild är att ett köp av får fastighet över tid kommer vara en bra investering för dem som fastighetsbolag. De kommer även kunna använda den överkapacitet som de har inom sin organisation på ett bra sätt genom att öka sitt fastighetsbestånd.Hur har det gått till när Europaporten fått höra om att vi vill sälja och har någon annan visat intresse? Det har funnits en handfull intressenter under processen. Dessa har kontaktat oss utifrån att de har fått vetskap om våra funderingar kring en försäljning. Även EP fick informationen på detta sätt och ett samtal inleddes.

Finns det möjlighet till återköp av lokalerna om nybyggnation i Jägersro inte blir av?

Nej, det är inte en fråga vi tagit upp och ej heller något vi bedömer aktuellt som utgångspunkt för avtalet.

Vad inkluderas i försäljningen – behåller vi till exempel den tekniska utrustningen?

Likt vid försäljning av hus är det den fasta egendomen som följer med i ett köp, vilket innebär att vi fortsatt äger exempelvis den tekniska utrustningen som inte är fast egendom.

När vill Europaporten ta över våra lokaler?

Den 3 januari 2022.

Hur stor kommer köpeskillingen vara?

75 miljoner kronor.

Hur kommer pengarna investeras?

Kalkylen utgår från förslaget att investera 35% i räntefonder och 65% i aktiefonder. Vi är angelägna om att hitta en bra balans mellan säkerhet och möjlighet till avkastning på den summa som placeras i fonderna.

Hur blir det med skatt på försäljningen?

Vi kommer inte att skatta på den vinst som uppstår vid försäljningen.

Hur säkra är vi på kalkylen?

Det ingår alltid risker med investeringar i fonder och aktier och det går inte att med säkerhet förutspå utvecklingen. Däremot går det att se tillbaka ett antal år och anta värden för utveckling utifrån hur det sett ut bakåt i tiden. För
antagningar om aktieutveckling har vi ställt upp två scenarier; dels utifrån hur det sett ut under perioden 2010-2019 för Sverigefonder, dels hur det fem år tillbaka har sett ut för Aktiefond Sverige. För utveckling av räntefonder, som innebär lägre risk, antas 3,5% utveckling årligen.

Vad händer med våra investeringar från försäljningen om aktiekurser faller?

Om aktiekursen inte går så bra som vi hoppas, kommer våra investeringar påverkas negativt. Dock har vi tagit med ett ”pessimistiskt” scenario i kalkylen, som baseras på en aktieutveckling på 11%. Även i detta pessimistiska scenario håller kalkylen. Dessutom är det så att avkastning från räntefonden (som antas växa med 3,5% årligen) räcker till att betala hyran. Eftersom vi följer församlingens investeringspolicy väljer vi att även investera i aktiefonder.

Är försäljningen helt kopplad till att vi hyr lokalen i fem år?

Ja, köpekontraktet innehåller ett villkor som innebär att vi tecknar ett hyresavtal
med Europaporten.

Skulle vi kunna bli delägare i Europaportens fastigheter i stället, och på så vis fortsätta att äga fastigheten?

Det har inte varit ett alternativ som förts fram i diskussionen med Europaporten. Vår bedömning skulle medföra att vi skulle sakna förutsättningar för att i ett nästa steg kunna köpa en tomt och bygga en ny kyrka med tillhörande lokaler.


Tiden som hyresgäster

Hur gör vi med underskottet vi brukar ha i församlingen, när vi inte längre får en inkomst från lokalerna att täcka upp det med?

Vår ekonomiska situation kommer vara annorlunda om vi säljer fastigheten, eftersom vi då kommer ha ett stort kapital på banken som ger avkastning. Även om vi hoppas att vi inte ska ha ett underskott i församlingens verksamhet framöver, så skulle vi i det läget kunna använda avkastning från kapitalet till att täcka ett eventuellt underskott. Detta är något som vi som församling valt att göra under merparten av åren under 2000-talet.

Kommer det att kosta oss mer att hyra än att äga?

Om man summerar de kostnader vi idag har för exempelvis uppvärmning och andra driftkostnader, så kommer hyresbeloppet totalt sätt vara större. Detta är naturligt utifrån en hyresvärd står för övergripande kostnader/tjänster som vi som hyresgäster inte längre behöver ansvara för. Inte minst gällande förvaltarskap av
hyreslägenheter.

Varför är hyran så hög?

Vi gjort fyra olika värderingar fram till dagens datum. Vi har då använt företag som rekommenderas av vår nuvarande bank SEB och som är specialiserade på bland annat fastighetsvärderingarna. Den hyra som de har satt för församlingens del i värderingen av fastigheten är en bedömd marknadshyra. Fram till idag har vi som
församling betalat en del av kostnaden för värme och räntor mm, i enlighet med vad vi fått fram genom dialog med Skatteverket. Det är en avsevärd lägre summa än den hyresnivån som anges i avtalsförslaget mellan oss och Europaporten. Vad som är viktigt att komma ihåg är det faktum att denna hyresnivå ligger till grund för värderingen av fastigheten, vilket innebär att en ej marknadsmässig hyresnivå i avtalet skulle få som följd att vi skulle få en ej marknadsmässig värdering av fastigheten – dvs en avsevärt lägre köpeskilling. Vi bedömer att en marknadsmässig hyra och därmed en marknadsmässig värdering är att föredra.

Har vi råd med en så hög hyra utan att ta av besparingar?

Ja, eftersom vi räknar med en avkastning från kapitalet vi kommer investera, så kommer det inte vara något problem att ha råd med hyran.

Överlåts tomträttsavgiften till den nya ägaren?

Ja, den avgiften betalas av Europaporten. Är avgiften för lokalen fast eller kan den komma att höjas?  Hyran kommer höjas något årligen enligt ett index.

Vad säger Europaporten om bekostandet av eventuella renoveringar då de hyr ut till oss?

Europaporten har uttryckt att de under tiden vi hyr inte har några avsikter att förändra lokalerna. Skulle vi se tydliga behov av renovering av delar av våra lokaler är det en diskussion vi får ta senare med Europaporten, men vi kommer sannolikt få bekosta eventuella renoveringar. Detta gäller dock inte renoveringar exempelvis utvändigt, som inte är direkt kopplat till vår verksamhet.

Skulle Europaporten kunna hjälpa oss med alternativa lokaler till barn- och ungdomsverksamhet medan vi hyr av dem?

Vet ej, det är inte en fråga vi tagit upp med Europaporten. Vi ser inte behovet av att det i så fall skulle behöva vara ett villkor i avtalet utan i så fall något som kan tas upp i senare skede om vi har en gemensam bild av att det skulle
finnas tydliga fördelar.

Är försäljningen helt kopplad till att vi hyr lokalen i fem år? Eller skulle vi kunna hyra betydligt bättre lokaler för liknande eller lägre hyra?

Ja, i köpekontraktet finns ett villkor att även hyreskontraktet undertecknas. Eftersom detta varit förutsättningen från början i samtalet med Europaporten har vi inte aktivt funderat på alternativet att sälja och sen hyra andra
lokaler. Det är säkert möjligt, men i så fall håller inte det upplägg vi har med Europaporten. Vår uppfattning är även att det skulle bli svårt att hitta lokaler som passar någorlunda bra till vår verksamhet.

Ingår städning av lokalerna i hyran?

Nej.

Hur realistisk är kalkylen för avkastning över tid och vilka risker räknar man med? Hur stor risk tar vi med en investering med 35% värdepapper och 65% aktier?

Om vi säljer vår fastighet kommer vi behöva ta ett beslut om placering av beloppet. Försäljningsbeloppet skulle oavsett placeras i olika fonder, exempelvis räntefond och en aktiefond, men vilken fond och vilken fördelning är inte beslutat. Räntefonden, som styrelsen förordar f.n. har en målbild på ca 3,5% per år. I år hade den fram till månadsskiftet oktober/november nått ca 4,5%. Målet för aktiefonden är under de resultat som uppnåtts för fonden sedan 2010 och framåt. Att placera pengar i fonder innebär alltid en risk där aktiefonderna har en högre risk än räntefonderna. Baserat på de senaste årens utveckling är en utveckling, som beskriven som alternativ A, över tid under de kommande åren möjligt att anta. I ett mycket pessimistiskt scenario kan man räkna med att vi förlorar kapital.

Hade vi varit garanterade beloppen i kalkylen hade det väl nästan varit bättre att hyra något en dubbelt så stort som nu, väl anpassad lokal för ca 5 miljoner om året, lägga 1 miljon extra på församlingsbudgeten och låta kapitalet växa med återstående två miljoner?

I dialogen med Europaportens fastighetsbolag har en förutsättning varit ett hyreskontrakt om fem år. Detta har varit viktigt för såväl oss som församling, men även gett en trygghet till Europaportens fastighetsbolag. Med en annan köpare hade vi eventuellt kunna flytta ur fastigheten på en gång och sedan hyra en lämplig lokal. Vad det skulle innebära ur ett kostnadsperspektiv för församlingen är mycket svårt att säga, det handlar om hur mycket vi vill hyra och i vilken omfattning. I de samtal som har pågått under de senaste åren har möjligheten att hyra en lokal inte varit ett alternativ som diskuterats utförligare. Vår bild är att detta är kopplat till att det över tiden anses vara mer lönsamt att äga än att hyra något som ökar i värde, exempelvis en fastighet.

Varför vill vi slippa vara fastighetsskötare nu samtidigt som vi planerar för en fastighet med större fastighetsansvar?

Vi ser att det kommer behövas flera renoveringar framöver, vilket kräver logistiska insatser med hyresgäster som inte kan vara i sina lägenheter under tiden vi renoverar. Så vi bedömer att det kommer vara mycket ”stök” kommande år, vilket inte är situationen om vi bygger en ny lokal.

Att vi just nu har hittat en köpare är ju bra, men finns det något som säger att vi inte skulle hitta en bra köpare även om några år?

Det skulle kunna vara så att vi hittar en köpare som vi uppfattar som bra om några år, men naturligtvis finns det inga garantier för detta. Möjligen kan kommande renoveringar göra att det är lättare att hitta intressenter, vilket kan påverka priset.

Styrelsens resonemang är dock att en försäljning i detta skede skapar en handlingsfrihet för församlingen samtidigt som vi får en bra värdering av fastigheten. Man bör påminna sig om att vår fastighet inte är en standardfastighet utan en stor del av fastighetens yta utgörs av lokaler som används för församlingsverksamhet. Möjligheterna till förändring utvändigt är begränsade till följd av klassificering.

Vad får det nya läget med högre inflation för konsekvens för vårt beslut om att sälja fastigheten?

Det råder en oenighet om en högre inflation är ett faktum eller om utbud och efterfrågan kommer att komma i balans igen. Stockholmsbörsen, där vi har tänkt oss att placera aktiefonderna anses ligga bra till vid en högre inflation, med en hög andel konjunkturexponerade verkstäder och banker.

Ett fastighetsbolag är såväl vinnare som förlorare när det gäller en högre inflation. Utifrån att fastighetsbolaget äger realtillgångar är det relativa vinnare. Men samtidigt missgynnas de av högre räntor som till exempel gör finansieringen dyrare.

Vilka fondavgifter har de aktuella fonderna? Är de inräknade i kalkylen?

Avgiften för fonden är 0,75% enligt prislista, men vi har i förhandsdiskussionen fått indikation på en rabatt motsvarande 0,5%. Det skulle innebära en avgift på 0,25%, vilket ingen hänsyn har tagits till i kalkylen.

Hur ser Immanuelskyrkans ekonomi ut om 5 år om vi inte säljer nu?

Under de kommande åren står vi inför omfattande underhåll. Det är ett tjugotal badrum samt närmare tio kök mm som behöver gås igenom. Viktigt att notera är att detta till stor del inte förväntas generera en hyreshöjning utan är en del av vårt underhåll. Förmodligen kan det dock när renoveringarna är genomförda, vara lättare att hitta intressenter till att köpa fastigheten.

Vi saknar förutsättningar för att finansiera detta underhåll med egna medel utan det kommer innebära att vi får inleda en dialog med bank för upptagande av lån. Det är styrelsens bedömning att upptagande av lån skulle innebära att församlingens direkta kostnader för ”hyra” skulle öka påtagligt. Ur ett kassaflödesperspektiv skulle upptagande av lån medföra en utmaning avseende amortering och baserat på fastighetens resultat de senaste fem åren så skulle detta medföra att vi har slut på ekonomiska medel inom fem år. Detta baserat på ett antagande om att renoveringarna skulle kosta 7 miljoner kr. Detta är ett antagande och en bedömning utifrån de priser vi haft tidigare, inkl rabatter.

Om det inte är möjligt att tjäna pengar på den nuvarande fastigheten, varför vill då Europaporten köpa den?

Det finns två skäl till att vi inte haft ett positivt resultat på fastigheten på ett tag. 1: Historiskt sett har vi nästan alltid haft överskott i fastigheten, men de senaste åren har vi behövt göra en del renoveringar, vilket är skälet till att vi inte tjänat pengar på fastigheten på ett tag. 2: Vi har inte betalat en marknadsmässig hyra för församlingslokalen, så fastighetsdelen har inte ”tjänat pengar” på församlingsdelen. Vår kommande hyra till Europaporten bygger på en marknadsmässig värdering och på lång sikt är det ekonomiskt fördelaktigt att vara ägare av fastigheten.

Kan vi eller EP höja hyrorna på våra nuvarande lägenheter?

Vi har nyligen gjort en bruksvärdesgenomgång, vilket har lett till höjda hyror. Dessa höjningar införs dock succesivt och gör inte någon betydande skillnad på kassaflödet framöver.

När är det INTE en bra tid att sälja, ekonomiskt sett?

Om vi ska få tillbaka pengarna för kommande renoveringar, behöver vi av ekonomiska skäl stanna på lång sikt, över en överskådlig framtid. Det är inte ekonomiskt fördelaktigt att göra renoveringar under 3-5 år och sedan sälja.

Hur skulle vi kunna använda befintliga lokaler bättre om vi inte säljer?

Det har vi inget bra svar på, utan det kräver en ny gemensam process i det läget.

Vad händer med frågan om ny fastighet om vi inte säljer nu?

Eftersom vi vet att vi måste göra omfattande renoveringar och låna pengar till detta, så skulle vi behöva stanna kvar i fastigheten på lång sikt om vi ska få igen de pengarna. Det innebär att frågan om ny fastighet inte skulle bli aktuell igen på ett bra tag.

Finns det något i avtalet som säger att EP inte får sälja vidare fastigheten så länge Immanuelskyrkan är hyresgäster? 

Nej, det finns inget sådant i avtalet.


NY LOKAL

Är det verkligen hållbart att bygga nytt i stället för att flytta till existerande lokaler?

Det är inte mer miljömässigt hållbart att bygga nytt istället för att flytta till existerande lokaler. På lång sikt kan man räkna med att en ny byggnad bidrar till en lägre klimatpåverkan än en äldre byggnad (uppvärmning etc), men
byggfasen i sig står för ett mycket stort klimatutsläpp. Detta kan dock påverkas med olika val man gör för byggnaden, framförallt om man väljer att bygga i betong eller inte. Frågan är inte enkel och vi ska ta med oss den i
fortsatt process om vi beslutar att sälja.

Vad kostar det att bygga en ny kyrka, både vad gäller pengar och engagemang?

Det är svårt att förutsäga eftersom vi inte vet vad marken kostar och vad det kommer att kosta att bygga det år vi kan starta en eventuell byggprocess. En grov uppskattning är, att om vi köper mark i Jägersro och bygger en byggnad på ca sex våningar, att det totalt skulle kosta 150 miljoner.

Hur stor belåningsgrad kommer vi ha?

Vi har sedan tidigare ställt upp två olika scenarion för aktieutveckling, vilket ger följande belåningsgrad:

Scenario

Utveckling räntefonder

Utveckling

aktiefonder

Värde 2027*

Belåningsgrad

A

3,5%

11%

102,1 miljoner kr

43%

B

3,5%

17%

133,7 miljoner kr

25%

Under senaste mötet med vår bankkontakt på SEB gav de oss en uppskattning av vilken årlig genomsnittlig avkastning vi skulle kunna förvänta oss om vi placerar pengarna hos dem. De uppskattade detta till 7% totalt för både räntefonder och aktiefonder, även om de inte kan garantera något.

Scenario

Utveckling räntefonder och aktiefonder totalt

Värde 2027*

Belåningsgrad

Från SEB

7%

90,7 miljoner kr

47%

*I beräkningarna ingår uttag till årlig hyra samt total avkastning efter fem år.

Vad händer med avsiktsförklaringen med Jägersro?

Till en början ville SMT:s styrelseordförande (ägare av marken) skriva en avsiktsförklaring med oss. SMT:styrelse menade dock att det är för tidigt i processen att teckna en avsiktsförklaring med en part, utan att ha arbetat igenom deras interna strategi för att vilka verksamheter de vill ha, hur mycket mark som ska säljas externt, med mera. Dock ser de fortfarande att det vi önskar göra på Jägersro är bra och ligger i linje med det som de vill utveckla området till. Vi har fortsatt en dialog med SMT och kommer ha ett ytterligare möte i mitten på våren nästa år.

Påverkar det tidsplanen att vi inte tecknar avsiktsförklaring nu?

Nej.

Finns det andra möjliga platser att bygga på om det inte blir något med Jägersro, tex Nobelvägen/Industrigatan, där är inte allt planerat än?

Vi fortsätter hålla ögonen öppna för andra möjliga plaster att köpa mark på, men vi letar inte aktivt eftersom Jägersro fortsatt känns positivt och lämpligt för en ny kyrka. Gällande Nobelvägen/Industrigatan verkar det vara detaljplanelagt redan, vilket gör det osannolikt att vi kan bygga en stor byggnad med den typ av verksamhet vi vill ha.

Skulle vi få betala tomträttsavgift i Jägersro?

Hur kan vi vara säkra på att få tomträtt? Tomträtt innebär att nyttja mark som man själv inte äger. I samtalet med SMT har utgångspunkten varit att mark kommer överlåtas till oss om vi bestämmer oss för att bygga där och marken kommer överlåtas till ett värde som inte är fastställt ännu. Detta innebär att vi inte kommer betala någon tomträttsavgift.

Om vi bygger en ny lokal, kommer vi skapa ett nytt bolag?

Förmodligen kommer vi att skapa ett bolag för lägenhetsdelen, men exakt hur vi ska göra om vi bygger kommer avgöras i senare skede. Vi tar hjälp av rådgivare för att veta vad som är bäst.

Hur mycket mark skulle vi behöva köpa? Och hur hög kommer byggnaden bli?

Det vet vi inte än, utan det kommer behandlas i senare skede. Ett exempel är att vi köper 800 m2 mark till en byggnad på ca 5000 m2, fördelat på sex våningar, men att vi även vill ha mer mark utöver själva byggnaden. Ca 50% skulle kunna bestå av lägenheter. Värderingsbolaget har gett oss en uppskattning av markkostnad på 1200-1500 kr/m2.

Varför finns inga ritningar på vad vi vill bygga?

Eftersom vi inte kommit så långt i processen med hur vår nya kyrka skulle se ut om vi bygger. I första hand behöver vi tillsammans komma fram till vilken verksamhet vi vill ha i en ny kyrka och hur en byggnad skulle kunna anpassas efter en sådan verksamhet. Riktningar blir aktuellt i senare skede.

Varför är förslaget att bygga just studentlägenheter?

Vi är övertygade om att det är en bra inriktning av fler skäl. Dels innebär studentlägenheter en bra ekonomi för församlingen, men också att vi förhoppningsvis kommer få uppleva välsignelsen av ett ca 60-tal studenter som kommer från olika församlingssammanhang och finner ett hem hos oss under sin tid i Malmö.

Varför inte satsa på att hyra ut till förskola eller skola istället för studentlägenheter?  Då hade man kunnat ha lokaler som gympasal mm vi kunde använda på helgerna och de under veckorna.

Beskedet har varit likartat från de banker som vi fört samtal med. Vi kommer kunna få låna pengar till lägenheter och även till verksamheter där vi kan visa upp avtal med Malmö Stad eller annan liknande aktör och då med avtalslängd ca 20 år. Vi kommer inte få låna pengar för själva kyrkolokalen och inte heller kan vi  låna pengar till konferenslokaler eller butikslokaler.

Varför är det bara vuxna som får bestämma?  Hur får vi med barnens perspektiv?

Vi vill gärna ha barnens perspektiv i frågan om hur en ny kyrka skulle kunna bli. Det kommer vi fånga upp senare om vi bestämmer oss för att bygga en ny kyrka.

Kan vi inte bygga mer än kyrka och lägenheter? T.ex. gymnastiksal? Och skulle vi ha plats till utemiljö, som en lekplats för barnen?

Ingenting är bestämt i nuläget. Det är möjligt att kommande planbestämmelser från kommunen sätter gränser, men det får vi reda ut senare. Vår bedömning är dock att en gymnastikhall är en dyr investering som inte ger förutsättningar för en tillräckligt bra ekonomi.

Finns det någon plan för om man inte är så positiv och räknar med en 11% ökning utan säg att det går lite knackigt för världsekonomin närmsta fem åren och vi "bara" får en 5% ökning eller mindre vilken då i princip äts upp av dyr hyra och lite minskade givande. Vad skulle det i så fall innebära för möjligheten att bygga. Det har ju sagts att vi har råd med kyrkbygget med försäljningssumman. Men skulle en tomt i Jägersro då var möjlig att köpa eller bygger inte det på att vi också bygger lägenheter?

Att vi bygger lägenheter tillsammans med kyrkolokal kommer vara en förutsättning oavsett, eftersom markägarna inte vill sälja annars. Är det så att vi inte får en utveckling på mer än tex 3,5% som räntefonderna förväntas utvecklas, så kommer det ändå räcka till hyran under åren. Skillnaden blir dock att belåningsgraden blir högre om vi köper mark och bygger nya lokaler. Naturligtvis har banken också ett krav på en viss belåningsgrad, dvs eget kapital som vi bidrar med, vilket gör att vi vid en allt för låg nivå skulle kunna komma bli nekade lån.

Hur mycket kommer vi behöva/få låna till nybyggnationen?

Vi kommer inte få låna pengar till att bygga kyrkbyggnaden, men vi kan låna till att bygga lägenheter. Vi räknar då med att kunna ha en hög belåningsgrad på denna del, men vi vet ännu inte hur hög belåningsgrad vi får. Det handlar dock även i hög grad om kassaflöde när banken bedömer om de vill låna ut pengar eller inte.

Kommer studentlägenheter vara mer lönsamma än de lägenheter vi har nu?

Ja, det bedömer vi. Det är generellt lättare att få en hög prisutveckling för en studentlägenhet än andra lägenheter.

Kommer vi med studentlägenheter kunna göra en vinst? Anställa en lägenhetsansvarig? Täcka upp för dåligt givande?

Det kommer täcka amortering och kostnad för en anställd. Den kommer dock inte täcka upp helt för lågt givande, det beror på hur stort underskottet är. Till viss del kan vi göra det, vi kan ta ut vinst som efter beskattning användas i församlingens verksamhet. Vi återkommer med ett specifikt svar kring kostnader.

Flera kostnader och parametrar är okända i dagsläget, finns det tillräckliga säkerhetsmarginaler i kalkylen?

Vi har i den ram som presenterats en buffert på ca 10 MSEK samt därtill den flexibilitet som finns i det faktum att vi har olika alternativ för antalet lägenheter/BOA som används för lägenheter. Detta innebär något mer än 20% av budget.

Vilka i församlingen har tillfrågats om att bidra med sin kompetens om fastighetsfrågor? Eller görs bedömningen att det finns tillräcklig kompetens i styrelsen?

Om församlingsmötet beslutar om en försäljning kommer vi i nästa steg börja arbete med den nya lokalen. Det är styrelsens bild att detta är en fråga som kommer kräva mer kompetens än vad som finns i såväl styrelse som församlingen i stort. Under processen fram till idag har vi valt att engagera extern kompetens för att säkerställa hög kvalitet exempelvis fastighetsjurist, värderingsbolag, revisionsbolag och bank.

Vad händer vid försening av projekt Jägersro? T ex om nuvarande tidsplan skjuts 5 år framåt?

Inriktningen är f.n. Jägersro, men om det skulle presenteras alternativ som upplevs relevanta och/eller det sker en fördröjning kring Jägersro är det styrelsens bedömning att det kommer finnas en öppenhet för en lokal/byggnation på annan plats. Hyreskontraktet förändras inte till följd av detta, utan kvarstår vilket ger oss en möjlighet att förlänga avtalet efter de fem första åren. Hur det ekonomiska situation förändras är idag spekulativt att säga.

Hur stor tomt behövs om vi ska gudstjänstlokal och serveringslokal i samma plan? 

Den dialogen är i sin linda, men ca 2000 m2 församlingslokal är vad som beräknas.


Generella frågor

Vad händer om vi säger nej till en försäljning till Europaporten?

Självklart är det så att ett nej till förslaget om försäljning innebär konsekvenser.
Som församling kommer troligen finnas kvar som ägare av de nuvarande lokalerna under en överskådlig tid. Vi kommer även få ta itu med den investering som väntar för att rusta upp bland annat ett tjugotal badrum och ett tio-tal kök. Det är en omfattande upprustning som församlingen kommer få låna för att finansiera och som kommer belasta fastigheten med räntekostnader, men som också ökar vårt behov av amortering.

Hurdan är vår ekonomiska situation just nu?

Under merparten av de senaste 20 år har fastigheten genererat ett överskott, dvs intäkterna har varit högre än kostnaderna. Under samma period har församlingen under flertalet år haft ett negativt resultat, dvs att våra intäkter i form av främst gåvor har varit lägre än kostnaderna. Under de senaste ca fem åren har vi gjort omfattande insatser för att nå ett nollresultat, men även om årsresultatet blivit mindre dåligt har vi under merparten av dessa år haft ett mindre underskott.

Är vi redo för ett så stort beslut med osäkerheten kring församlingen efter Covid?

Det finns en ovisshet kring hur församlingen utvecklas framöver, men utifrån det som går att veta nu tror vi att det är ett klokt beslut att sälja fastigheten. Vi tror även att vi i framtiden kommer vilja ha en verksamhet där vi ses fysiskt och att vi kommer behöva en byggnad där vi möter varandra och dit vi välkomnar nya människor.

Vad säger Gud i allt detta? Har vi haft tydliga tilltal?

Nej, fram till idag finns det ingen som upplevt ett tydligt tilltal. Vi har fram till idag anordnat bönepromenader på Jägersro och lagt tid i bön kring frågan.  I grund och botten ligger det mycket av en förvaltaruppgift i ägandet av vår nuvarande lokal, men också den nya kyrka med tillhörande lägenheter som vi vill bygga.

Hur använder vi den gåva som vi fått av församlingens medlemmar som var aktiva på 50-talet när kyrkan på Köpenhamnsvägen byggdes?

Vi är övertygade om att det är ett klokt beslut att lämna de nuvarande lokalerna för att gå vidare till nya lokaler som förhoppningsvis kan vara ett hem för församlingen under många år framöver.

Är församlingen verkligen redo att ta detta beslut, nu efter pandemin?

Att församlingen likväl som samhället i stort har påverkats och därmed kommit att förändras av pandemin är ett faktum. Hur framtiden kommer utvecklas är ett svar som vi får söka gemensamt. Styrelsen ser den nya lokalen som en lösning för många år framåt (läs 50 år). Hur vi som församling ser ut när vi ev flyttar in i en ny kyrka om 7-8 år är en utmaning att säga, men det är något som vi kommer forma tillsammans.  Och vi tror att Guds tanke är att vi ska vara församling för fler människor.